창고 및 물류 산업은 자체 제작 또는 임대 창고 및 사이트를 사용하여 상품을 저장, 저장, 적재, 운송 및 배송하는 산업을 말합니다. National Standardization Management Committee가 발행 한 물류 약관 (GB/T 18354-2021)은 물류 시설을 "물류 활동에 필요한 부동 건물, 구조 및 장소"로 정의합니다. 창고 및 물류 인프라는 상업적 순환 및 물류 활동을위한 기본 시설이며 도시의 사회 및 경제 발전을 지원하는 기본적이고 전략적인 자원이기도합니다.

창고 및 물류 산업 시장은 현대식 창고 및 물류 시설 (즉, "고등 표준 창고"또는 "고층웨어 하우스") 및 기존의 창고 및 물류 시설 (즉, "비 높은 표준 창고")으로 나뉩니다. 이 온 카지노의 주요 목적에 따라, 고밀도 도서관은 표준 라이브러리, 고온 냉장 저장, 저온 냉장 저장, 위험물 창고, 자동 분류 3 차원 창고 등으로 더 세분화 될 수 있습니다.

창고 및 물류의 주요 임차인에는 타사 물류 회사 (Express Delivery, Express Delivery, Urban Distribution), 전자 상거래 회사, 도매 및 소매 기업, 제조 및 기타 산업 기업이 포함됩니다. 주요 소득원은 임대 및 관리 수수료 소득이며, 주요 운영 비용은 재산 관리 수수료, 마케팅 수수료, 임대 수수료, 관리 관리 수수료, 보험료, 자본 지출, 세금 및 시설 유지 보수에 필요한 수수료입니다.

국가 개발 및 개혁위원회, 중국 증권 규제위원회 및 거래소는 REIT에 참여하려는 인프라 온 카지노에 대해 충족 해야하는 신청 조건에 대한 해당 규정을 발표했습니다.

"인프라 분야에서 부동산 투자 신탁 기금 (REITS)을위한 파일럿 온 카지노의 적용을 이행하는 통지"(개발 및 개혁 사무실 투자 [2020] No. 586, 이하"문서 번호 586") 및 "인프라 분야에서 Reits (Real Estate Investment Trust Funds)의 파일럿 업무 개선에 대한 통지"(Financial Reform Investment [2021] No. 958, 여기에서"문서 번호 958") 인프라 온 카지노가 성숙하고 안정적이어야하며 다음 조건을 충족시켜야한다고 규정합니다. 인프라 온 카지노의 소유권은 명확하고 자산의 범위가 명확합니다. 토지 이용은 법에 따라 준수됩니다. 인프라 온 카지노는 이전 가능합니다. 인프라 온 카지노는 성숙하고 안정적입니다. 자산 규모는 요구 사항을 충족합니다. 프로모터 (원래 이해 관계자) 및 기타 참가자는 요구 사항을 충족합니다. 인프라 온 카지노는 법률에 따라 준수해야합니다 (법률에 따라 고정 자산 투자 관리에 대한 관련 절차를 포함한 포함). 재활용을위한 특정 사용 및 해당 금액의 자금은 국가 정책 및 기업의 주요 비즈니스 요구 사항을 준수합니다. 외국인 투자와 관련된 온 카지노는 외국인 투자 등의 관련 법률 및 규정을 준수합니다.

"공개적으로 홍보 된 인프라 증권 투자 펀드 (시험)에 대한 지침"(이하"공개 오퍼링에 대한 지침") 제 8 조[1]|, 공개 REIT에 참여하려는 인프라 온 카지노는 다음 요구 사항을 충족시켜야합니다. 원래 이해 관계자는 완전한 소유권 또는 운영 권한을 누리며 주요 경제적 또는 법적 분쟁은 없습니다. 다른 권리 설정은 없습니다 (인프라 펀드 설립 후 종료 될 수있는 인프라 펀드 제외). 지속적이고 안정적인 현금 흐름이 생성되었으며 현금 흐름은 타사 보조금 및 기타 비 반복 소득에 의존하지 않습니다.

공개 REIT에 참여할 창고 및 물류 자산을 선별하고 검토 할 때 모든 인프라 온 카지노에 대한 위의 규제 당국의 일반적인 요구 사항을 고려할뿐만 아니라 다음 측면은 창고 및 물류 자산의 특성에 대해주의를 기울여야합니다.

문서 번호 958의 첨부에 따르면, 고정 자산 투자 관리에 대한 관련 절차는 주로 다음을 포함합니다. (1) 온 카지노 승인, 승인 또는 제출 절차; (2) 계획, 토지 이용, 환경 영향 평가 및 건설 허가 절차; (3) 완료 수락 보고서 (또는 건설, 설문 조사, 설계, 건설 및 감독을위한 "5 자 수락 양식"또는 정부가 상업 운송 문서로 승인 한 온 카지노의 양도); (4) 외국에 투자 한 온 카지노는 주에 대한 외국인 투자 사용을위한 관련 절차를 받아야한다. (5) 관련 법률 및 규정에 따라 처리되어야하는 다른 필요한 절차. 문서 번호 586의 조항에 따르면, 온 카지노가 법률 및 규정에 따라 고정 자산 투자 관리에 대한 관련 절차를 얻었음을 증명하기 위해 필요한 지원 자료에는 온 카지노 타당성 조사 보고서 승인 또는 승인 및 등록 문서의 사본이 포함됩니다. 계획, 토지 이용, 환경 영향 평가, 건설 허가 또는 승인 문서의 사본; 온 카지노 완료 수락 서류 및 재산권 문서 (있는 경우)의 사본

일부 창고 및 물류 온 카지노가 조기에 완료되었으며 재료가 누락되거나 불완전한 절차에 문제가있을 수 있습니다. 이 상황에 대한 응답으로 문서 번호 958의 첨부는 다음과 같이 규정되어 있습니다. "온 카지노 투자 관리 절차가 누락 된 경우, 관련 절차는 법률 및 규정에 따라 완료되어야합니다. 또는 관련 부서는 적절한 방식으로 관련 부서의 승인을 받아야합니다. 현재 법률, 규칙 및 규정, 정책 문서 등이 필요하지 않은 경우, 적절한 자료가 필요하지 않은 경우, 관련 위치에 있어야합니다. 또는 온 카지노 위치의 기관[2]". Prolos Reits를 예로 들자 Prolos Dianshan Lake Logistics Park 온 카지노의 첫 번째 단계는 건설 온 카지노에 대한 환경 영향 평가 승인 문서를 얻지 못했습니다. 이와 관련하여 Prolos는"Kunshan Pudian Warehousing Co., Ltd.<关于普洛斯淀山湖物流园一期项目环评批复手续的咨询函>의 답변은 다음과 같이 기록합니다. ""건설 온 카지노의 환경 영향 평가 목록 (2021 Edition)에 따르면, 2021 년 1 월 1 일부터 구현 된 생태 및 환경 순서 번호 16 부, 16 일에 구현), 회사의 첫 번째 단계 온 카지노는 석유 저장소, 가스 저장소, 독성, 유해, 유해한 등에 포함되지 않음, 그리고 위험한 상품 웨이 웨이를 포함하지 않습니다. 건설 온 카지노, 회사의 Prolos Dianshan Lake 물류 공원의 첫 번째 단계에 대한 완성 된 온 카지노/ 등록 절차에 대한 환경 영향 평가 문서의 승인을 재발행 할 필요가 없습니다. 불법 행위는 건설 행동이 끝날 때부터 2 년 이내에 발견되지 않으며, 환경 보호국은 행정 벌금법 제 29 조의 조항을 준수해야하며 행정 벌금을 부과하지 않는 것에 대한 의견을 이행해야합니다. "

창고 및 물류 온 카지노에서 나머지 토지 이용 권리 기간의 일치 문제와 공개 REITS 제품의 문제에주의를 기울여야합니다. Prolos Reits를 예로 들어, 제품의 존재 기간은 50 년 (즉, 2070)이지만 7 개의 물류 공원의 토지 이용권 만료 날짜는 각각 2054 년에서 2064 명이며 토지 이용 권리 갱신에는 불확실성이 있습니다. "도시 지역의 국유 토지 이용 권의 양도 및 양도에 관한 임시 규정"(2020 년에 개정)의 40 조에 따르면, 토지 이용이 만료되면 토지 이용 권한과 건물의 소유권은 주에 의해 무료로 취득 될 것입니다. 토지 사용자는 토지 사용 증명서를 반환하고 규정에 따라 취소 등록을 신청해야합니다. 규정 제 41 조는 또한 토지 이용 권리가 만료되면 토지 사용자가 갱신을 신청할 수 있다고 규정하고 있습니다. 갱신이 필요한 경우, 계약은 규정 제 2 장의 규정에 따라 서명해야하며, 토지 이용 권리 양도 수수료는 지불되며 등록은 완료됩니다.

토지 행정부는 비거주 건설 토지 이용 권리 갱신에 대한 명확하고 구체적인 승인 표준 및 운영 지침을 제시하지 않았습니다. 토지 이용이 올바른 기간이 만료되면, 높은 토지 이용 권리 전학 수수료를 지불하거나 추가 조건을 부담해야하거나, 갱신 신청이 승인되지 않았거나, 만료 전에 토지 이용 권리가 사전에 회수되지 않으며, 얻은 보상은 인프라 온 카지노 또는 운영 손실에 대한 평가에 대한 평가를 다루기에 충분하지 않습니다.

창고 및 물류 공공 Reits에서, 기초 인프라 온 카지노의 일반적인 토지 사용은 창고 토지 또는 산업 토지입니다. 2010 년 12 월 24 일 주택 및 도시 농촌 개발부가 발행 한 "도시 토지의 분류 및 계획 표준"(GB50137-2011)의 조항에 따르면, 도시 건설 토지에는 주거 토지, 공공 관리 및 공공 서비스 토지, 상업 서비스 시설 토지, 산업 토지, 논리 및 운송 시설 토지, 도로 및 운송 토지, 공공 시설, 공공 시설 및 정사각형이 포함됩니다. 자연 자원부의 토지 이용 관리 부서의 관련 답변에 따르면[3]: "산업 토지와 창고 토지는 2 차 토지 유형이며 다른 용도를 가지고 있습니다. 따라서"도시 지역에서 국유 지역에서 국유 토지 사용 권리의 양도 및 이전에 대한 임시 규정 "에 따라 취급되어야합니다. 토지 사용의 목적을 변경 해야하는 토지 사용 목적을 변경 해야하는 경우, 그는 양도 및 평가를 얻어야합니다. 도시 계획 부서 및이 장의 관련 조항에 따라 토지 이용 권리 양도 계약을 다시 서명하고 토지 이용 권리 양도 수수료를 조정하고 등록하십시오. ' "

위의 토지 이용 표준에 따라 산업 토지 및 물류 창고는 원칙적으로 두 가지 다른 토지 유형입니다. 예를 들어, 산업 토지로서 토지 사용을 가진 창고 및 물류 온 카지노는 기본 자산으로 발행됩니다. 온 카지노 위치의 산업 토지, 창고 및 물류 토지 계획, 물류 산업 개발을 장려하기위한 정책 문서 및 산업 토지에 대한 규제 문서에 대한 특정 문서를 확인해야합니다. 온 카지노 위치의 지역 토지 이용 정책 상황에 따르면, 토지 승인 사용이 실제 사용과 일치하지 않는 법적 위험이 있는지 확인하십시오.[4]. 상하이 및 심천 증권 거래소의 관련 조항에 따르면, "토지의 실제 사용은 계획된 사용 및 영장에 명시된 목적과 일치해야합니다. 불일치가 없다면, 펀드 매니저가 고용 한 변호사와 자산 지원 관리자가 법률, 규정 및 정책 기준을 설명해야합니다. 기금 관리자와 자산 관리자는 자산 관리자가 완전하게 설명해야합니다. 관련 문서 및 해당 위험 완화 조치를 설정합니다. " 따라서 실제로 토지 사용이 실제 사용과 일치하지 않을 위험이있는 경우, 원래 이해 관계자는 토지 이용 권리 이전 계약에 규정 된 토지 이용을 변경하거나 지방 정부 또는 토지 당국의 동의 서신을 얻음으로써 준수 위험을 완화하는 것이 좋습니다. Prolos Reits를 예로 들어 Prolos Tongzhou Optoelectromechanical Logistics Park 온 카지노의 건설 토지는 산업 토지이며, 건설 사용 자연에는 공장 건물, 포괄적 인 건물, 분류 실 및 보조 시설 객실이 포함됩니다. 현재 Amazon은 실제로 창고 온 카지노를 임대합니다. 베이징 시립 계획 및 자연 자원위원회의 통조우 지점은 "이 문제에 대한 프로스턴 현명 및 기계적 물류 공원 온 카지노의 사용 확인에 관한"응용 프로그램 "에 대한 답변을 발표했다. Beijing Municipal Planning and Self Construction Commission의 역사적 건설 배경 및 관련 비즈니스 형식 요구 사항을 고려할 때 관련 부동산 증명서는 온 카지노의 Tongzhou 지점은이 온 카지노가 도시 기능의 합리적이고 복잡한 개발을 촉진하고 기존의 공간의 개선 된 개선을 촉진하고 Proston Preficture 및 Mochalsical Pretisture에 동의하는 데 동의하는 데 동의합니다. 리이트 파일럿. "

상하이 및 Shenzhen 증권 거래소가 발행 한 공개 REIT에 대한 관련 지침에 따르면 인프라 온 카지노는 "주 모기지 또는 서약을 제한하는 법정 또는 합의 된 상황이 없어야하며, 이체는 유효한 승인 절차를 얻었습니다 (해당되는 경우). 실제로, 특히 할당 및 계약 양도를 통해 얻은 토지 또는 토지 유형이 산업 토지 일 때, 우리는 두 수준의 이전 제한 문제에주의를 기울일 수 있습니다.

첫 번째 레벨은 관련 자산과 관련된 공식 문서와 계약에 명시된 자산 이전 제한 사항 "토지 전송 계약"또는 "토지 투자 계약"이 인프라 온 카지노 자산에 대한 전송 제한 사항을 규정하는 것과 같은 계약에 명시된 자산 이전 제한 사항입니다. Yantian Port Reits를 예로 들어, "채용 안내서"는 (1) 자산 이전 수준에서 Yantian Port Group이 서명 한 Yantian Port Group과 Project Company가 서명 한 Project Company가 서명 한 "토지 및 건물의 전체 이전"과 같은 "토지 및 건물의 전체 이전"과 같은 요구 사항을 설정했다고 밝혔다. 이는 이체 행동을 제한하지 않고 대상 인프라 온 카지노에 대한 토지 이전 형태에 대한 구체적인 요구 사항이며, 온 카지노 회사는 대상 인프라 온 카지노를 분할하고 양도 할 필요성을 포함하지 않습니다. (2) 주식 양도 수준에서, 대상 인프라 자산에 해당하는 소포 국유 토지 이용 권리는 "부동산 투자 신탁 펀드 (REITS) 파일럿 온 카지노 신청 요구 사항"의 요구 사항에 따라 계약 이전을 통해 얻어 졌기 때문에, "토지 이체 계약에 의해 발행 된 이의 제기"(또는 현재 규제에 대한 해당 책임자)의 요구 사항에 따라 계약 이전을 통해 얻어 졌기 때문이다. 이와 관련하여, Yantian Port Group은 Shenzhen Municipal Planning and Natural Resources Bureau의 Yantian 행정국이 발행 한 답변 서한을 얻었으며, Yantian Port Modern Logistics Center 온 카지노가 서명 한 토지 이전 계약 및 보충 계약이 온 카지노의 형평성의 양도를 제한하지 않았으며 온 카지노의 재산에 대한 이의를 제한하지 않았 음을 확인했습니다.

두 번째 레벨은 관련 자산의 양도를 제한하는 규칙 수준입니다. 예를 들어, 2016 년 3 월 30 일, 상하이 지방 자치 단체 정부의 총재는 시립 계획, 토지 및 자원 국에 의해 공식화 된 "상하이 시립 인민 정부의 총재가 재 포장"을 발표했다.<关于加强本市工业用地出让管理的若干规定>| 통지 (Hufu Office [2016] No. 23), 통지는 표준 공장 건물의 건설 토지 사용자의 자본 기여 구조와 온 카지노 회사의 주식 구조가 변경되면 양도인이 미리 승인해야한다고 규정하고 있습니다. 따라서 인프라 온 카지노가 상하이에 위치하고 토지 자연이 "산업 토지 표준 공장 건물 범주"에 속하는 경우, 온 카지노를 보유한 온 카지노 회사의 주식 양도는 토지 이전자의 사전 승인을 요구합니다.

온 카지노 검토 과정에서 국가 개발 및 개혁위원회는 공개 REITS 온 카지노에 대한 세금 납부 계획 준수에주의를 기울였으며 이에 대한 특별한 요구 사항도 작성했습니다. 문서 번호 958에 대한 첨부 조항에 따르면, 발기인 (원래 이해 관계자)과 펀드 매니저는 관련 규정 및 요구 사항에 따라 관련 문제를 진실로 처리하려는 약속에 대한 정보를 정확하고 완전히 공개해야합니다. 온 카지노 회사의 주식 이체 모델을 통한 창고 및 물류 온 카지노의 양도에는 토지 부가가치 세금 수집의 위험이 포함될 수 있습니다.

우리 나라의 토지 부가가치 세금에 대한 임시 규정과 관련 이행 규칙은 주식 양도가 국유 토지 이용 권리의 양도로 간주되어야한다고 명확하게 규정되어 있지는 않지만,“Teanjin Teed의 세금 전환에 대한 토지 가치에 대한 답변 및 토지 가치에 대한 답변에 대한 지역 세무 당국의 국도 요청에 대한 세금 관리의 답변은 국가 세무 당국의 개별 요청에 대한 주정부의 답변에 대한 답변에 대해 명확하게 규정되어 있지 않습니다. (주 세금 서신 [2011] No. 415) 및“토지 부가가치 세금과 관련된 정책 문제에 대한 답변”(주 세금 서신 [2009] No. 387),“주식 양도를 사용한 토지 이용 권리의 양도는 본질적으로 부동산 거래이며“토지 가치에 대한 임시 규정에 따른 임시 규정에 따라 부상을 받아야한다”는 사실을 인정해야한다. "주 과세 행정 발행"에 따라 개별 사례에 관한 지방 세무 당국<全国税务机关公文处理办法>50561_50811 |의 통지 (Guosafe [2012] No. 92), "승인은 하위 수준 당국이 요청한 문제에 응답하는 데 적용됩니다. 요청의 문제가 보편적 인 경우, '통지 또는 기타 문서 또는 기타 문서를 사용할 수 있으며,이 장치는 더 이상 별도로 승인되지 않습니다. 특정 세금 관리자의 구체적인 세금에 대한 답변 또는 설명이 보편적으로 구현되어야하는 경우, 그것이 보편적으로 구현되어야한다면, 그것이 보편적으로 구현되어야합니다. "세금 규범 문서 공식에 관한 규정"의 조항에 따라, 현재로서는 주정부가 지분이 부과되는지 여부에 대한 보편적으로 구현 된 세금 규범 문서를 발행하지 않았다. 그리고 공개적으로 검색된 사법 사건에 근거하여[5], 주식 이체에 토지 부가가치 세금에 대해 지급되지 않아야한다는 사실에 대한 인민 법원의 판결 의견이 있습니다. 따라서 개별 사례 상황에 대한 온 카지노 초기 단계에서 지역 세금 징수 및 관리 부서와 완전히 통신하는 것이 좋습니다.

문서 번호 586 및 문서 번호 958의 요구 사항에 따르면, 공개 REITS 파일럿 온 카지노는 "현금 흐름은 지속적이고 안정적이며, 소스는 합리적으로 다각화되며, 투자 수익은 양호하고 지난 3 년간 순계한 현금 흐름이 직접적으로 생산된다",“온 카지노 소득은 계속해서 유리하며 합리적으로 일으킨다. 현금 흐름 제공자가 적은 경우 비즈니스 모델 또는 비즈니스 형식 및 기타 이유로 인해 관통. 중요한 현금 흐름 제공 업체는 훌륭한 자격과 안정적인 재무 상황을 가져야합니다. " "공모 제공에 대한 지침"은 인프라 펀드가 보유 할 인프라 온 카지노가 "주로 시장 지향적 운영에 의해 생성 된 합리적으로 분산 된 현금 흐름 소스의 요구 사항을 준수해야하며, 제 3 자 보조금과 같은 비 반복 수익에 의존하지 않는다고 규정하고있다. 상하이 및 Shenzhen 증권 거래소의 관련 규정에 따르면, 인프라 온 카지노의 현금 흐름은 다음과 같은 조건을 충족시켜야합니다. (1) 실제 및 법적 비즈니스 활동에 근거하여 발생하며 가격 또는 청구 표준은 관련 규정을 준수해야합니다. (2) 지난 3 년 동안 지속적이고 안정적이며 비정상적인 변동이 발생하지 않았다 (운영 시작 이후 3 년 미만인 경우). 비정상적인 변동이있는 경우 변동의 이유와 합리성을 설명해야합니다. (3) 출처는 합리적으로 분산되어 있으며 여러 현금 흐름 제공자가 직접적으로 또는 침투했습니다. 비즈니스 모델 또는 비즈니스 형식으로 인해 현금 흐름 제공자가 적은 경우 중요한 현금 흐름 제공 업체는 훌륭한 자격과 안정적인 재무 상황을 가져야합니다. (4) 전반적인 수익성 또는 운영 순 현금 흐름은 지난 3 년간 긍정적이었다. (5) 중국 증권 규제위원회와 증권 거래소가 규정 한 기타 조건. 또한 창고 및 물류 인프라 온 카지노 온 카지노는 "지난 3 년간의 전체 점유율은 상대적으로 높으며 임대 소득은 상대적으로 높으며 임대료 징수가 좋으며, 메인 임차인은 좋은 신용 상태, 안정적인 임대 및 임차인 산업의 합리적인 유통을 충족해야합니다."

창고 및 물류 산업에서 주요 운송 허브 도시에 위치한 일부 고층 라이브러리, 대규모, 고 공간 활용 및 완전 자동화 된 일부 고층 라이브러리는 일반적으로 대규모 인터넷 비즈니스 기업, 고급 소매 업체, 고급 제조 및 기타 산업을 대상으로합니다. 이 유형의 임차인은 창고 온 카지노의 품질에 대한 높은 요구 사항을 가지고 있으며 가격 민감도와 임대료의 기본 확률이 낮습니다. 임대료 민감도가 높은 많은 소규모 임차인의 창고 및 물류 온 카지노는 분산 된 현금 흐름 원소의 요구 사항을 충족시킬 수 있지만, 경제 환경과 같은 외부 요인으로 인해 임대 소득은 크게 변동하며 반드시 지속적이고 안정적인 현금 흐름의 요구 사항을 충족 할 필요는 없습니다.

따라서, REITS 온 카지노의 소득원에 대한 요구 사항을 충족시키기 위해서는 온 카지노 임대료의 주요 임차인이 총 영업 소득에 대한 비율에주의를 기울여야합니다. 펀드 매니저의 공개에 따르면 Prolos REITS를 예로 들면 대상 인프라 자산의 운영은 시장 지향적이며 소득원이 흩어져 있습니다. 주요 임차인에는 JD.com, Meituan, Debang Logistics, Shanghai Pharmaceuticals, Jaguar Land Rover 등이 포함됩니다. 2020 년 12 월 31 일 현재 계약 임대료 및 관리 수수료의 비율, 상위 10 명의 테넌트는 58.32%를 차지했으며 관련 임차인은 5.70%를 차지했습니다.

또한, 임차인의 신원 엔티티가 주식 관계와 온 카지노 회사와 비례 여부와 지역 재무 보조금 또는 기타 보조금 소득이 있는지 여부에주의를 기울이는 것이 좋습니다.

"공모 제공 지침"에서 China Securities Regulatory Commission은 펀드 매니저가 외부 관리 기관의 성과 위험과 같은 인프라 온 카지노의 위험을 방지하기 위해 인프라 펀드 운영 중에 관련 메커니즘을 확립해야한다고 강조했습니다. "Yantian Port의"Red Clay Innovation의 창고 및 물류의 창고 및 물류 인감을위한 증권 투자 기금의 채용에 따르면 Yantian Port의 "Yantian Port Warehousing and Logistics Infrastructure Investment Fund"Yantian Port ", 현재 창고 및 물류 토지의 공급은 빡빡하고 가격은 점진적으로 상승하고 있으며, 이는 일반적으로 투자에 대한 세금에 비해 크기가 높아지고 있습니다. 다른 제한 사항과 투자 비용은 상대적으로 높습니다. " 실제로, 우리 국가의 다수의 창고 및 물류 온 카지노의 직접적인 토지 취득 단계에서, 계획 및 자연 자원 부서와 토지 이전 계약에 서명하는 것 외에도, 온 카지노 회사는 일반적으로 현지 정부 또는 공원의 관리위원회와 동의 한 경제적 지표에 동의하는 현지 정부 또는 "온 카지노 감독 계약"또는 "온 카지노 감독 계약"또는 "온 카지노 감독 계약"에 서명 할 것입니다. 온 카지노 회사가 차이를 보충하도록 요구하고 관련 청산 된 손해 배상 및 관련 관할 당국조차도 시간 제한 내에서 토지 이용 권을 회복하도록 요구하는 등 표준을 충족시키지 못한 후 계약 책임 위반.

따라서 기본 창고 및 물류 온 카지노의 투자 및 운영을 위해 온 카지노 토지 취득 단계에서 다양한 형태로 이루어진 경제 지표 및 관련 계약 책임 위반과 함께 포괄적 인 위험 판단이 이루어져야합니다.

창고 및 물류 온 카지노가 건물의 부동산 증명서를 얻은 후, 건물은 고객 요구 사항, 온 카지노 갱신 및 기타 이유에 따라 개조 및 확장 될 수 있습니다. Therefore, it is also necessary to pay attention to whether the renovation and expansion project will perform relevant procedures for fixed asset investment management in accordance with the law, such as whether there are mezzanines or additions in the renovation and expansion project, whether administrative permits and other procedures have been handled in accordance with the project content during the renovation and expansion phase, whether the land area exceeds the red line or does not meet the requirements for withdrawal, and whether the building area 부동산 증명서와 일치합니다.

온 카지노 리노베이션 및 확장에 계획 조건 변경 (예 : 건물 영역 증가, 외관 조정, 주요 구조 변경 등)이 포함 된 경우 건설 장치는 새로운 "건설 온 카지노 계획 허가"를 신청해야합니다. 그렇지 않으면 건설 허가를 직접 신청할 수 있습니다. 베이징 시립 계획 및 천연 자원위원회가 발행 한 "정보<办理建筑许可>130 FAQ 및 답변 요약 "[6]는 "건설 온 카지노 사용의 특성을 충족시키는 긍정적 인 목록은 현재 건물 영역을 증가시키지 않으며 건물의 외부 프로파일을 변경하지 않으면 건설 허가를 직접 신청할 수 있습니다." Prolos Reits를 예로 들어, Prolos Guangzhou Bonded Logistics Park의 두 번째 단계 회전 창고는 태풍으로 창고 상단의 손상으로 인해 재건되고 건설되었습니다. 재구성 온 카지노는 원래 온 카지노 계획 컨텐츠와 동일합니다. 낡은 주택의 원래 부지의 새로운 건설, 확장, 추가, 재건, 재건 및 재건을위한 건설 온 카지노 계획 라이센스를 신청할 필요가 없습니다. 따라서 광저우 본드 프롤로스는 두 번째 단계 재건 온 카지노에 대한 건설 온 카지노 계획 라이센스를 얻을 필요가 없습니다.

"건설 온 카지노 건설 허가 관리 조치"에 따르면, "300,000 평방 미터 미만의 건설 구역을 가진 건설 온 카지노는 건설 허가에 적용되지 않을 수 있습니다." 일부 지역에는 추가 이완이 필요합니다. 예를 들어, 베이징 시립 주택 및 도시 농촌 개발위원회 (Beijing Municipal Housing and Urban-Prucely Development Commission)는 "사회 투자를위한 간단하고 저 위험 온 카지노를위한 건설 온 카지노에 대한 건설 허가와 관련된 문제에 대한 통지"를 발표했으며, 이는 건설 허가를 요구하는 온 카지노의 한도를 RMB 1 백만에 신청해야합니다. "광동 주택 및 도시 농촌 개발부가 발행 한"주택 및 도시 농촌 개발에 대한 건설 허가에 대한 건설 허가를 조정하는 것 "은"주택 건설 및 시립 인프라 온 카지노 (1 백만 위안 포함) 또는 500 평방 미터 (500 평방 미터를 포함하여) (이와 같은 500 평방 미터) (이와 같이) (이와 같이) (이와 같은 500 평방 미터) (이와 같이) (이와는 1 백만 위안) (이와 같이) (이와는 500 평방 미터)의 투자 금액을 가진 "건설 허가"주택 건설 허가를 조정하는 통지 "는 ( 처럼"한계 아래의 작은 온 카지노"), 건설 허가를 신청할 수 없습니다. "따라서 온 카지노의 건설 범위가 해당 지역의 건설 허가 신청을 면제하기위한 관련 조건을 충족하지 않으면 유능한 주택 및 건설 부서의 건설 허가를 신청해야합니다.

문서 번호 586의 조항에 따르면, "인프라 온 카지노 절차는 법률에 따라 준수되며 규정 준수는 파일럿 업무의 원활한 진행에 필요한 전제 조건이며, 관련 절차의 합법성 및 준수는 법률 및 규정, 규칙 및 규정, 국가 정책 등을 결정해야합니다. 따라서 창고 및 물류 온 카지노에 2 차 리노베이션 및 확장 행동이있는 경우 해당 관리 라이센스 절차는 리노베이션 및 확장 온 카지노 시점의 관련 관련 규정과 함께 결정해야합니다. 실제로 해당 절차가없는 경우, 원래의 권리 보유자는 법률 위반을 구성하지 않는 관련 정부 부서로부터 재발행 또는 승인 서한을 받기 위해 관련 행정 당국에 즉시 신청하는 것이 좋습니다. 원래 권리 소지자는 약속 서한을 발행하여 재건 된 손실에 대한 보상에 대한 책임을 약속해야합니다.

창고 및 물류 REIT의 REIT는 다른 자산 유형의 인프라 REIT와 크게 다르지 않습니다. 둘 다 "보안 투자 펀드 + 특별 계획"의 거래 구조를 채택합니다. Securities Investment Fund는 특별 계획의 모든 주식을 보유하고, 특별 계획을 통해 온 카지노 회사의 모든 지분을 보유하며, 기본 창고 및 물류 온 카지노를 간접적으로 보유하고 있습니다. Prolos Reits와 Yantian Port Reits는 세금 계획의 일부를 실현하기 위해 "주식 + 채권"투자 구조를 구성하며, 세금 (주주 대출 금액의 비율이 2 : 1을 초과하지 않는 경우)을 세금 및 수수료 지출을 줄이기 전에 부채이자를 공제 할 수 있습니다.

Prolos Reits에서, 각 온 카지노 회사의 주주가 된 후, 특별 계획은 인상 된 자금의 일부를 사용하여 각 온 카지노 회사에 주주 대출을 발행하고 Shanghai Prolos를 운영 및 관리를위한 외부 관리 기관으로 위임합니다. 트랜잭션 구조는 아래 그림에 나와 있습니다.

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Yantian Port Reits에서 특수 계획은 인상 된 자금을 사용하여 SPV 지분을 인수하고 원래 이해 관계자로부터 SPV에 대한 청구를 구매합니다. 인수가 완료된 후 6 개월 이내에 온 카지노 회사는 SPV의 합병을 반대로 흡수합니다. 역 흡수 합병이 완료된 후 SPV가 취소되고, 계획 관리자 (특별 계획을 나타내는)는 온 카지노 회사의 지분 100%를 직접 보유하고 있으며 외부 관리 대행사로서 Yantian Port Logistics는 기본 온 카지노를 운영하고 관리합니다. 역 흡수 합병이 완료된 후 Yantian Port Reits의 전체 구조는 다음과 같습니다.

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창고 및 물류 온 카지노의 운영 및 관리 측면에서, 우리는 임차인이 사적으로 구축하고 전환 한 상황이 있는지 여부와 같은 관련 운영 위험이 있는지 여부에주의를 기울여야합니다.[7], 인프라 온 카지노가 완전히 보험에 가입되어 있습니까[8]등. 일반적으로 창고 및 물류 온 카지노의 운영 및 관리는 특별한 자격을 가질 필요가 없습니다. 예를 들어, 기소 온 카지노의 "채용 안내서": 운영 관리 기관의 운영 방법은 물류 목적으로 창고 및 물류 공원의 재산을 임대하는 것이며, 앞서 언급 한 사업에 참여하기위한 특별한 운영 자격을 얻을 필요가 없습니다. Yantian Port의 REITS 온 카지노의 "채용 기소"는 다음과 같습니다. 외부 관리 기관은 부동산 운영 및 관리 자격을 얻지 않고 인프라 온 카지노에 대한 운영 관리 서비스를 제공합니다. 인프라 자산에는 운영 자격이 포함되지 않습니다. 그러나 창고 및 물류 인프라 온 카지노의 현지 규정에는 창고 및 물류 온 카지노의 운영 및 관리에 대한 특별 자격 요건이 있습니다.

위의 문제 외에도 자산 선별 및 거래 메커니즘 설계 단계에서 우리는 과거 창고 및 물류 자산의 건설 및 개발 및 현재 운영 및 관리에주의를 기울일 필요가있을뿐만 아니라 향후 유지 보수 운영 및 전환 계획 및 임차인 손실 위험에주의를 기울여야합니다. 이전에 완료된 일부 창고 및 물류 공원은 유지 보수 및 리노베이션을 위해 많은 양의 자금이 필요한 오래된 인프라의 위험이있을 수 있습니다. 또는 새로운 주변 물류 공원은 미래의 목표 온 카지노에 큰 영향을 미쳐 테넌트의 손실을 초래하여 현금 흐름에 영향을 미칠 수 있습니다.